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Indice de révision des loyers : comment le calculer

Indice de révision des loyers : comment le calculer

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L’indice de révision des loyers est un indice qui permet de revaloriser le loyer d’un bail commercial.

Il sert à calculer la variation du loyer et donc à déterminer si le loyer a été correctement fixé ou non.

L’indice de révision des loyers est calculé par l’INSEE tous les ans, au 1er janvier.

Définition de l’indice de révision des loyers

L’indice de révision des loyers, plus connu sous son acronyme IRL, est un indice qui a pour but d’actualiser les loyers à la hausse ou à la baisse.

Il sert à prendre en compte les variations du coût de la vie et il est utilisé par les propriétaires et les locataires pour fixer le montant du loyer.

Il permet d’adapter le montant du loyer au nouveau marché.

L’IRL est calculé chaque année par l’INSEE.

La formule de calcul de cet indice est : IRL = (Indice des prix à la consommation – Indice des prix de détail) / Indice des prix à la consommation. Cette formule permet donc d’ajuster les mensualités d’un prêt immobilier aux évolutions relatives des taux d’intérêts et du coût de la vie. En effet, si le taux nominal reste stable, mais que le taux réel augmente, cela entraîne une augmentation des mensualités ; et inversement si ce taux diminue sans que le taux effectif global ne change, alors cela entraîne une diminution des mensualités.

La formule de calcul de l’indice de révision des loyers

Quand vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devez respecter un certain nombre de règles.

L’une des plus importantes est la révision du loyer à appliquer au moment de son renouvellement.

Le calcul du montant du loyer peut s’avérer complexe en raison des différents indices qui entrent en jeu dans le calcul de cette indexation. Nous allons tenter d’expliquer les différents indices qui servent à déterminer le montant du loyer que vous pouvez demander à votre locataire.

La loi prévoit que le loyer soit fixé en fonction de l’indice trimestriel des prix à la consommation (IPC). Cet indice est publié par l’INSEE et il sert également à déterminer la variation annuelle maximale autorisée pour un contrat de location ou une promesse de vente immobilière. Cependant, pour certains types de biens immobiliers, il existe aussi d’autres formules permettant d’indexer le loyer sur les prix à la consommation ou sur les prix hors taxes affichés par le fournisseur et facturés au client final. En général, vous ne pouvez pas utiliser une autre formule que celle proposée par la loi si elle est plus avantageuse pour vous !

Les facteurs qui influencent l’indice de révision des loyers

L’indice de révision des loyers (IRL) est utilisé pour la réactualisation des loyers dans le secteur privé. Cet indice est calculé par l’INSEE et sert à faire évoluer les contrats de location, notamment en cas de changement du montant du loyer.

Lorsque le bailleur souhaite augmenter le montant du loyer, il peut appliquer une augmentation correspondant à la différence entre ce qui était prévu au départ et le nouveau montant du loyer. Dans certains cas, cette augmentation peut être supérieure à la hausse moyenne des prix constatée par l’INSEE sur un an. Ainsi, si vous louez votre appartement au même locataire depuis quelques années et que ce dernier a demandé une augmentation de son loyer, celui-ci peut être plus important que celle autorisée par l’indice de révision des loyers.

Vous pouvez alors refuser cette demande d’augmentation et ne pas donner suite à sa requête.

Il faut savoir que malgré les efforts réalisés par les propriétaires pour garder un logement en bon état, il se peut que certaines dégradations surviennent au cours du temps – comme la défection ou la destruction partielle d’un équipement – ou bien encore qu’une modification intervienne sur le marché locatif local – comme une augmentation importante du nombre de personnes souhaitant habiter votre quartier.

Il est possible que vous soyez obligés d’accepter cette hausse afin de retrouver un locataire qui accepte de payer votre location actuelle.

La révision annuelle des loyers

Une révision annuelle des loyers permet de s’assurer que le montant du loyer correspond toujours au marché.

Lorsque la révision annuelle est décidée, elle peut être automatique ou non.

La révision des loyers doit obligatoirement être effectuée dès lors qu’il existe une indexation triennale prévue par la loi (article 17 c) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Cette indexation est généralement mise en œuvre par un indice national publié mensuellement par la Commission de Régulation de l’Energie (CRE), ou plus rarement, par les indices INSEE des prix à la consommation hors tabac. Cette indexation doit être calculée selon un indice national publié trimestriellement par le Ministère chargé du logement et arrondie au centime d’euro supérieur.

Les augmentations successives ne peuvent excéder 10 % du montant annuel du loyer fixe et ne peuvent porter le montant annuel total des augmentations sur une période de trois ans consécutifs à plus d’une fois et demie le taux de variation de cet indice.

Le dépôt de garantie versé à la signature du bail n’a pas vocation à servir à couvrir les frais liés au bien loué (frais d’agence pour recherche locataire, frais liés au dossier, frais d’état des lieux…).

Il est destiné à garantir le respect des obligations entre les parties pour les équipements mentionnés au contrat ainsi que pour payer les charges courantes engagés jusqu’au terme du bail : – Entretien courant et menues réparations, – Menues réparations résultant de l’usage normal des locaux loués et éléments intangibles (ligne téléphonique…

La révision du bail

Lorsque vous louez un bien immobilier, il est important de prendre connaissance des règles qui régissent son bail.

La durée du bail doit être précisée dans le contrat de location. Si elle n’est pas définie, cette durée sera généralement de trois ans.

Vous pouvez également choisir une durée inférieure à trois ans. Cependant, si vous souhaitez quitter le logement avant l’expiration du bail pour diverses raisons, il faut savoir que vous devrez payer une indemnité au propriétaire pour les mois restants. En effet, le locataire peut librement donner congé à tout moment en respectant un préavis de trois mois avant la fin du contrat et en ne payant aucune indemnité. Un locataire peut également donner congé sans fournir de motifs s’il s’agit d’un logement loué meublé et qu’il souhaite récupérer son mobilier.

Le propriétaire peut exiger que les lieux soient rendus dans un bon état tout comme il peut demander des frais supplémentaires si par exemple le locataire refait des travaux sans autorisation ou modifie les lieux.

Le montant de l’indemnité varie selon la nature du bail : Le bail commercial : Il est valable six ans tacitement renouvelables (six ans après sa date d’effet). Avantages: Ce type de bail permet au propriétaire d’être couvert par une assurance contre les risques d’impayés et protège ce dernier contre une éventuelle faillite du locataire si jamais celui-ci venait à faire défaut sur ses engagements financiers vis-à-vis du propriétaire (dettes fiscales…).

La révision judiciaire des loyers

La révision des loyers est une procédure qui permet de revoir à la hausse ou à la baisse le montant du loyer d’un logement. Cette procédure a été instaurée par les pouvoirs publics, suite à la loi du 9 juillet 1970 tendant à lutter contre les loyers abusifs.

La révision judiciaire des loyers est donc une mesure prise par un juge pour faire appliquer un contrat de bail signé entre le locataire et le propriétaire, en cas de litige sur le montant du loyer. Cette révision peut être demandée par le locataire ou par le propriétaire.

Le juge peut également intervenir si un changement important affecte les éléments déterminants du prix (par exemple : plus-value immobilière). Pour que la révision judiciaire soit effective, il faut qu’elle porte sur toutes les catégories de charges et de travaux supportés par chacune des parties au contrat de bail. Enfin, cette mesure ne peut concerner que les locations nues et non meublées.

La demande doit être faite auprès d’un tribunal civil qui se situe généralement dans la ville où se trouve le logement concerné.

Les frais sont variables selon chaque situation et seront inscrits dans un jugement rendu par ce même tribunal qui statue en première instance.

L’indice de révision des loyers (IRL) permet aux propriétaires et aux locataires d’ajuster le montant du loyer à la hausse ou à la baisse selon un indice. L’IRL est calculé chaque année par l’Insee et publié au Journal officiel. Il permet de réviser le montant du loyer en cas de variation de l’indice des prix à la consommation hors tabac, sauf pour les logements meublés.